浙江天吉旅遊用品有限公司改造後
浙江天吉旅遊用品有限公司改造前
海正台灣油煙處理專家｜油煙處理｜油煙處理機｜油煙處理設備｜除油煙機｜除油煙機推薦藥業廠房改造前
黃巖模塑工業設計基地改造後
黃巖模塑工業設計基地改造油煙處理設備前
海正藥業廠房改造後
“十三五”期間，臺州要著力推進“民營經濟創新發展、綜合交通等重大基礎設施建設、補齊關鍵領域短板”三大歷史任務。臺州是民營經濟先發地區，按照市委市政府關於編制出臺促進民營經濟發展的“1+X”文件政策要求，市國土資源局在大量調研的基礎上，經多方論證和廣泛征求意見，於2016年起草並提請市政府出臺瞭《關於優化工業用地配置促進民營經濟發展的若幹意見》（臺政發〔2016〕15號）（以下簡稱《意見》）文件。該項政策在工業用地出讓和流轉方面有哪些亮點？給我市企業帶來哪些政策利好？近日，市國土資源局對此政策進行瞭解讀。
實行彈性年期出讓 降低企業前期用地成本
針對我市工業企業前期用地成本較高的情況，根據工業項目產業類型、生產經營周期等因素，《意見》創新工業用地供應方式和使用年限，采用國有土地租賃、彈性年期出讓、先租賃後出讓等方式，有效降低企業前期用地成本。
實行國有土地租賃方式
《意見》第二條第1款規定：鼓勵工業用地實行國有土地租賃方式有償使用，依法辦理租賃國有建設用地使用權登記。經出租人同意，承租土地使用權可轉租、轉讓或抵押。租賃期限屆滿，承租人享有優先承租權。
此條款鼓勵工業用地通過國有土地租賃方式有償使用，政府與企業簽訂土地租賃合同和用地履約協議，企業定期支付土地租金，可大大減輕企業用地成本負擔。租賃期限屆滿後，承租人享有優先承租權，有利於企業可持續經營發展。
實行彈性年期出讓方式
《意見》第二條第2款規定：公開出讓工業用地時，可約定競買人競得50年土地使用權後，選擇20、30或50年任一種使用年限簽訂土地出讓合同，地價款按成交價結合相應年限系數計算確定，各年限地價對應50年地價系數分別為：20年0.5，30年0.6。土地出讓合同約定的使用期限屆滿，土地使用權人可在交付土地之日起50年年限內申請續期使用，重新簽訂土地出讓合同，並按合同簽訂時點土地評估市場價格繳納續期年限的土地出讓金。
此條款使企業通過靈活選擇用地年限、支付相應使用年限的土地出讓金，達到減輕企業前期用地成本的目的。例如，企業原先需要支付40萬元/畝的土地出讓金，如果選擇20年使用年限，隻需支付40*0.5=20萬元/畝的金額；如果選擇30年使用年限，隻需支付40*0.6=24萬元/畝的金額。後期企業可根據需要，在50年的總年限內申請續期使用。
實行先租賃後出讓方式
《意見》第二條第3款規定：工業用地實行“先租賃後出讓”的，可先簽訂期限一般不高於6年的租賃合同和用地履約協議，每年租金按不低於出讓年期50年地價的2%確定，一次性收取，並辦理租賃國有建設用地使用權登記，土地使用權人可利用租賃土地抵押融資。
此條款的“先租賃後出讓”方式，通過將土地租賃和出讓有機結合，一方面降低瞭企業前期用地成本。例如，企業原來需要支付40萬元/畝的土地出讓金，采取“先租賃後出讓”方式後，前面6年每年隻需支付租金40*0.02=0.8萬元/畝，租期6年共需支付租金4.8萬元/畝。租期滿瞭之後，如果竣工投產和達到用地履約協議要求的，可簽訂剩餘年限土地出讓合同，出讓金額為40-4.8=35.2萬元/畝。另一方面，該方式促進工業項目建設投產，可有效防止企業土地閑置等行為。
此外，《意見》還規定：對符合省、市產業導向的戰略性新興產業、先進制造業等優先發展且用地集約的工業項目，經縣（市、區）人民政府集體研究（臺州灣循環經濟產業集聚區東部新區、臺州經濟開發區經臺州市人民政府集體研究），可按不低於所在地土地等別對應工業用地出讓最低價標準的70%確定土地出讓底價。
此條款重點為符合省、市產業導向的戰略性新興產業、先進制造業等優先發展且用地集約的工業項目騰出土地和資源環境空間。這裡的優先發展產業主要指各省（區、市）依據國傢《產業結構調整指導目錄》制訂的本地產業發展規劃中優先發展的產業。用地集約的指標主要指項目建設用地容積率和建築系數超過工業項目建設用地控制指標所規定標準40%以上，投資強度增加10%以上。
大力推進低效工業用地再開發 鼓勵和允許工業用地適度流轉 積極盤活存量土地資源
歷史上臺州工業化進程快於城鎮化，城市（鎮）建成區內分佈著大量的低、小、散企業。據初步調查，我市工業用地平均容積率為0.88，利用效率明顯偏低。這必然要求我們在存量土地上多做文章，積極推進低效工業用地再開發，提高節約集約利用水平。
大力推進低效工業用地再開發
《意見》鼓勵低效工業用地聯合成片再開發再改造，在出讓年限和收費方面推出一系列優惠政策。出讓年限方面，《意見》第四條作出兩類規定：第一類是聯合成片集中改造的，可按出讓終止期最長一宗土地重新確定出讓年限；第二類是市場主體收購多宗相鄰地塊進行整合改造開發的，在辦理不動產轉移登記後，可按法定最高年限，也就是50年協議方式辦理延期出讓手續。收費方面，《意見》第五條規定：存量工業用地實施改造開發提高土地投資強度、利用效率和容積率的，不再增收土地價款和城市基礎設施配套費。同時，《意見》還對妥善處理歷史遺留用地問題作出相應規定，針對不同歷史時期的未批工業用地，明確在符合相關要求的前提下可補辦用地手續。
鼓勵和允許工業用地適度流轉
《意見》對工業用地流轉主要作出兩類規定：①鼓勵低效工業用地流轉。《意見》第九條規定：鼓勵土地權利人退出土地，將存有空閑工業廠房的土地交由政府收儲或者進入市場流轉，積極盤活利用。同時，《意見》還鼓勵采取出租方式盤活利用空閑工業廠房，提高土地利用效率。②允許分割轉讓。《意見》規定：工業用地已竣工投產，土地出讓合同中無限制性約定，且具備獨立分宗條件的，經規劃、國土資源部門批準，可進行分割轉讓。
此外，《意見》還規定：對城市或鎮規劃確定的工業區塊已調整為非工業用途的，在保持主體建築不變前提下，經規劃、國土、環保、消防等相關部門同意，適當改造出租用於興辦生產性物流、工業研發設計等生產性服務業，保留工業用途不變。
在政府主導下規范有序地進行工業用地流轉，淘汰原來的落後產能，推進“退二優二”“退二進三”，可實現出讓企業、受讓企業、政府、社會的“四贏”。例如黃巖聯化科技退出位於王西區塊的老廠房後，由黃巖區政府對該區塊土地進行收儲，建立瞭模塑工業設計基地，目前吸引20多傢工業設計企業入駐，不少設計產品在全省乃至全國領先，是全省12個特色工業設計示范基地之一。
允許工業用地適當分宗登記 破解企業融資難題
當前銀行貸款普遍實行“一本證一抵押”，我市不少企業尤其是小微企業存在“貸款難”的現象。允許工業用地適當分宗登記，可使企業獲得多本不動產權證，便於向多傢銀行進行抵押貸款，極大破解瞭企業融資難題。
《意見》第十三條規定：工業企業因生產經營等需要，在項目投資建設嚴格執行土地出讓合同前提下，經規劃、國土資源部門批準，可將土地出讓合同中無限制性約定，實際投資額已達到開發投資總額的25%以上，且具備獨立分宗條件的工業用地分宗辦理不動產登記，原則上分宗數量不超過3宗且分割後每宗土地面積不少於10畝。該項操作最大限度能滿足企業分宗多次抵押融資的需求，但在實際操作中需把握好有關具體要求。
強化監督管理 優化審批服務
政府部門要主動當好“店小二”，盡心盡力做好服務工作，為我市民營企業發展創造良好的環境。《意見》對此提出瞭明確的要求。
加強組織協調
各級政府、開發區（園區）管委會要切實加強領導，建立健全土地出讓協調決策機制和工作議事協調機制，統籌協調，及時解決台灣靜電機批發工廠｜靜電機｜靜電機推薦｜靜電油煙處理機｜靜電油煙處理機推薦土地出讓和工作推進中遇到的問題。各相關部門要明確分工，落實責任，加強工作指導，形成工作合力。要構建多層次評價考核機制，嚴防盤活存量和低效用地再開發中出現新的低效、閑置用地。
嚴格監督管理
工業用地必須堅持公開、公平、公正原則，實行公開出讓（租賃）。為確保工業項目及時開工投產，對差別化供地方式更應嚴格監督管理。比如，對於“先租賃後出讓”方式供地的，《意見》規定：應與用地單位簽訂用地履約協議，土地租賃期內項目竣工投產且達到用地履約協議要求的，可簽訂剩餘年限土地出讓合同；未達到用地履約協議要求的，出租人可解除土地租賃合同，收回土地使用權，地面建（構）築物按照用地履約協議約定處置。對涉及辦理協議出讓手續、土地出讓金補繳價格確定等必須嚴格按政策執行、集體決策、結果公示。比如，對低效工業用地改造開發，《意見》規定：改造項目涉及行政劃撥工業用地的，應先行補辦出讓手續；改造項目涉及補繳土地出讓金的，應按市場價格評估，並經集體會審後確定。對涉及工業用地分割轉讓或分宗登記的，更要因地制宜制定具體操作辦法，規范有序推進。
優化審批服務
按照“精簡、高效、規范、透明”的原則，各地要組織發改、經信、國土資源、建設規劃、環保、消防等部門，完善項目審批機制，優化辦理流程，提高審批效率。
臺州市國土資源局
傢，自此觸手可及
掃描左側二維碼即可添加騰訊房產臺州站官方微信（臺州樓市）；
您也可以在微信上搜索“臺州樓市”，體驗微信找房等各種新功能。
13BCA02DC4980A40
文章標籤
全站熱搜
留言列表
